连草海边的豪宅也开始降价了？

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上周末的特价推送中，我们提到了昆明市场近期的新变化：一些平日少见的项目，也加入到了年终特惠冲刺的行列中来。

这当中既有首创禧悦春城这类常规楼盘，一举把山水新城的底价给压到了8字头，也出现了一些高价项目的身影。

所以终于连昆明的豪宅也坐不住，要挽起袖子下场打价格战了吗？

这其中的一个代表项目是华夏四季，进入12月以来，其通过渠道持续推广的一套特惠房源，单价居然只要1.9w出头。

海报源自朋友圈中介渠道。下同

要知道，这可是近两年每年都会官宣有单价6w、甚至是10w+，总价千万级豪宅成交的华夏四季啊！

虽说这并非该项目在年内首次释放特惠，而且数量也就这么一套，但此前不管其价格如何调整，总也能守住单价2w这条底线，此次调价的象征意义还是蛮大的。

当然，要说项目完全未推出过单价2w以下的特惠房源，也不是十分准确——11月时其曾有过一套单价仅需1.8w的特价。

但考虑到当时打出的旗号是工抵，还要求一次性付款，限定条件确实略多——至少这次的单价1.9w房源，推广海报上少了许多弯弯绕绕。

眼下项目这一特惠定价，对比其之前的历史价格，毋庸置疑是降了；但我们更为关注调整背后的原因，也就是为什么？

有人可能会说，没人买就降了呗，毕竟类似情节已经单曲循环有一段时间了。

这话没说错，但也不全对。

先来看看这套房源的具体信息，26栋1单元201，从坐落看其位于项目的A2地块，也即二期熙棠苑。

结合昆明房产信息网公示的内容，能发现A2地块于2021年7月取证，入市至今已接近两年半。

刨除掉储藏室、车位、商业等业态，仅计算地上的洋房部分，整个地块900多套洋房至今仅剩余不到90套未售出，去化率在9成左右——对一个高端项目而言这个成绩不算差。

那其调价的动力从何而来呢？更多可能源自项目三期也即旁边的A3地块。

这一组团的拿地时间比A2晚一年，入市距今也已有一年半左右了。

同样根据房产信息网公示内容，其总计300余套住宅，至今已销售200多套，去化率接近7成。如果对比A2地块，其同期销量甚至更胜一筹。

但A3地块相较A2组团，产品上有所调整，多了部分跃层，这部分业态的去化情况就相对一般了——房产信息网上公示的24套相关产品，至今仅卖出了5套。

本身两个地块的洋房产品就存在竞争关系，而更新的A3地块跃层去化压力又更大，因此A2地块“发扬风格”，做出价格让步逻辑上能说通。

而且这当中还有个细节，那就是A2地块的产品竞争力要略逊一些。

还是以前面提到的特惠房源举例，其层高仅有2.9米——有人可能又要说了，这不是合规的吗？

图源昆明市房产信息网

但别忘了这是草海边，动辄大几百万甚至上千万的洋房，层高仅仅是合规还真的不太够看。

别觉得这是在吹毛求疵，因为就以相邻的A3地块来作对比，其相似的洋房产品层高最低也有2.95米，有的甚至能做到3.3米。

还有，项目A2地块加上目前基本已售罄的A4地块，今年曾因超审批高度建设，突破了环滇天际线规划的24米限高，被处以过总计6500余万的高额罚单。

图源信用房地产平台

总结下来A2地块及其产品大毛病没有，小问题肉眼可见，毕竟超高之后也才交出这样的层高，其影响步入室内便会有直观感受。

因此其在进入尾盘后被拿来垫场，也属情理之中了。

无独有偶，华夏四季并非草海周边近期唯一一个做出价格调整的豪宅，另一个项目特惠推广的频率相较之前也高了不少。

同样依据渠道释放的信息来看，这一项目的洋房与合院，近期均有特惠房源释出；不过其让利幅度，就显得有那么点保守了。

以海报宣传的房源为例，建面约192平的洋房，优惠后总价490w左右，算下来单价差不多2.55w。

参考项目3年多以前的首开价格，当时洋房的单价也是2.5w左右，这之后其单价曾一度飙至了3w+。

所以项目洋房眼下这个特惠水平，更多应该算是冲高之后的回落，实际降了多少见仁见智。

相关项目的调价意愿之所以更趋保守，一个重要原因可能在于其存量确实已不多。

还是以房产信息网公示的内容为准，截至目前其三个地块总计的未售洋房还剩余11套、合院14套，妥妥迈入了销售末期。

所以如果降价后能带动余货去化，那是锦上添花；而即使剩余这几套房摆的时间长一点，对项目整体盈利而言也无伤大雅。

去化压力较小，动力不足，反映到价格上自然让步幅度就有限了。

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实际上，这股豪宅降价的风潮并非昆明所独有。四季度以来，一线城市的豪宅基本都步入了价格下行通道。

最具代表性的无疑是深圳。11月其出台二套房首付比例降至4成、以及取消总价750w“豪宅线”的两项新政后，房东群体便忙不迭调价以求能尽快出手。

在当地某平台二手房源超七成低于参考价成交的大背景下，有媒体就报道称其某个豪宅小区，同户型产品一个月内报价前后相差了800w。

连一向被视作豪宅片区的深圳湾，11月挂牌单价也跌破了20w每平。

而在上海这边，11月时某单价13w+的新项目，认筹率居然还不到60%——要知道相关片区一二手房价格倒挂显著，二手房单价曾一度破20w，过去区域内打新风潮可是高涨的。

与此同时，当地价格曾站上30w+的豪宅小区，在此之前也跌破了单价20w的关口。

再来看北京，根据相关机构的豪宅市场报告，其10月份相关产品整体成交均价仅约9.2w每平，同比下降8.7%，宣告失守10w的单价线。

图源网络

聊到这还是要明确一点，跌虽然是跌了，但豪宅价格对普通人而言依旧是个天文数字。

就以深圳直降800w的豪宅为例，之前总价5500w，降价的产品则是4700w，其与普通住宅之间依然有壁。

昆明的情况又何尝不是如此呢？华夏四季300w以内的洋房部分人踮踮脚也许还能勉强够着，但宝能滇池九玺近500w的房子则显得太遥远了。

不过昆明与一线城市的豪宅价格虽然都在降，动机却并不完全一致——

本地相关产品的价格调整，更多还是源于新房市场自身的走弱，但一线城市则夹杂了一层二手房挤压冲击的作用。

换句话说，昆明豪宅市场眼下这拨调价，谁也不知道是刚开了个头还是已接近尾声。

毕竟谁也无法断言，本地有多少豪宅房东急于出手，其抛售又能对新房市场有多大震动。

图源昆明安居客

唯一可以确定的是，“豪宅更抗跌”的神话看上去正在祛魅，市场调整所带来的冲击波谁也绕不开、躲不过。

也许这种波动传导到顶端的速度会慢一些，但早晚总会传到的。

说到底，哪有那么多能从头挺到尾，扛满全场的所谓优质资产？楼市一盘棋，你我他持有的房产虽然价格不一，但受到的影响也许都差不多。

现在及未来一段时间，能在房产上平进平出，就足够值得庆贺了。

最后还想采访广大房东一句：看到连豪宅都跌了，心态是否平衡了些？扪心自问，这又该算是件好事还是坏事呢？

（注：本文中采集自昆明房产信息网的信息，均截至文章推送前一日，并不一定与各项目在售可售实际情况完全对等，后期相关数据也存在变化可能，仅供参考。）

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